Bár általában eltérően viselkedik a kolozsvári és a székelyföldi ingatlanpiac, a Maszol által megszólaltatott ingatlanközvetítők mindkét térségben egyetértenek abban, hogy a következő időszakban a befektetők pörgetik leginkább a tranzakciókat. Az osztalékadó idei növelése miatt még tavaly „kimentett” nyereséget sokan ingatlanba fektetik, ugyanakkor a fizetésből élők egyre nehezebben jutnak bankhitelhez, emiatt kevésbé rúgnak labdába az ingatlanpiacon. Kolozsváron az árak továbbra is az egekben vannak, Székelyföldön azonban már érződik a mérséklődés.

A Román Nemzeti Bank (BNR) nemrég közzétett elemzése szerint 2022 első felében évi 8,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami a térségben a legalacsonyabb mértékű növekedés, és a 10 százalékos uniós átlagnál is kisebb. Az elmúlt tíz évre jellemző, hogy a romániai lakásárak dinamikája visszafogottabb volt, mint a térség más országaiban. A jegybank elemzői szerint az árak alakulása a következő időszakban több tényezőn múlik, a makrogazdasági mutatók, a világpolitikai bizonytalanság felerősödése, és a szigorodó bankhitelek is befolyásolják, ám ha a lakossági kereslet csökken, az az árak mérséklődéséhez vezet.

Kolozsváron az óriási árak ellenére biztos befektetés az ingatlan

Kolozsváron mindig is sajátosan működött az ingatlanpiac, az árak folyamatosan emelkednek, ennek ellenére jelenleg is nagyobb a kereslet, mint a kínálat, összegezte a Maszol megkeresésére Bónis Endre, a kolozsvári Reform ingatlanközvetítő iroda vezetője. Az ország sok nagyvárosával összevetve Kolozsváron az ár–érték arány sokkal rosszabb képet fest, ám a kincses városban tulajdonképpen a biztonságért fizetnek felárat a vásárlók.

Aki Kolozsváron vásárol, biztos lehet benne, hogy bármikor gyorsan újra tudja értékesíteni, és nem veszít a pénzéből, „nem marad hoppon”. Az értékesítés időtartama nem haladja meg a 4–5 hónapot, míg más településeken általában ennél többet kell várni, amíg gazdát cserél egy ingatlan. Kolozsváron ritkán áll egy hónapnál hosszabb ideig üresen egy kiadó lakás, míg más városokban előfordulhat, hogy hónapokig nem találnak bérlőt, részletezte Bónis Endre. Meglátása szerint a Kolozs megyei nagyobb átlagbér is magasan tartja az ingatlanárakat.

A kolozsvári dilemmák

A jövő nem arról szól, hogy mindenki lakástulajdonos lesz: kialakul egy réteg, melynek tagjai több ingatlant is birtokolnak, míg egy másik réteg albérletben lakik. Bónis Endre szerint ez utóbbi sem jelent semmivel rosszabbat, hiszen a bérlőknek megvan a szabadságuk, hogy bármikor továbbállhatnak.

A jelenlegi feltételek mellett, a magas kamatok miatt kevesen igényelnek jelzáloghitelt, ennek ellenére még mindig nagyobb a kereslet, mint a kínálat az ingatlanpiacon. Bónis Endre a visszajelzések alapján úgy véli, ennek a hátterében az áll, hogy sokan a tavalyi, még 5 százalékos osztalékadóval kivették a nyereséget a cégükből, és most ingatlanba fektetik, ez pedig tovább pörgeti a tranzakciókat és magasan tartja az árakat. Az építkezések sem álltak le, bár már nincsenek gigantikus méretű ingatlanfejlesztések.

A vásárlók továbbra is azt a dilemmát kell megoldják, hogy Kolozsváron vesznek százezer euróért kétszobás lakást, vagy valamelyik szatellittelepülésen ugyanannyiért háromszobást. „El kell dönteni, hogy tágasabb lakásban élünk, de több időt töltünk utazással, az autóban, vagy kisebb lakást veszünk és megspórolunk akár napi több órát a forgalomban” – taglalta Bónis Endre.

Meglátása szerint a következő időszak vízválasztó lehet az ingatlanpiacon, hiszen ha a befektetők pénze elfogy, egyre többen dolgoznak távmunkában, akkor mérséklődhet a piac. Másrészt szárnyal az Airbnb bérbeadás, ami tovább erősíti a keresletet. A város lüktetését az egyetemek határozzák meg, ezért sok múlik azon, hogyan alakul az oktatási intézmények lélekszáma, mutatott rá Bónis Endre.

Székelyföldön mérséklődnek az árak

Székelyföldön az ingatlanár-emelkedés ciklusának a végére értek, állapította meg a Maszol megkeresésére Szabó Lehel, a csíkszeredai székhelyű Well ingatlanügynökség vezetője. Kifejtette, a kínálat egyre nagyobb, az árak pedig lassan mérséklődnek. Előfordul még, hogy a tulajdonos foggal-körömmel ragaszkodik a korábbi magas árhoz, de ilyen esetben már nagyon nehezen találnak vevőt.

A térségben az egy- és kétszobás lakásoknak van a legnagyobb forgalma, ezeknél tapintható ki leginkább a piac ütőere. Egy 200–300 ezer eurós magánház esetében nem történik gyors, látványos árcsökkenés, viszont egy garzont korábban 45 ezer euróért lehetett vásárolni, most már 32–35 ezerért cserél gazdát. A jelenség hátterében az áll, hogy még aki veszi is a bátorságot, hogy a magas kamatok mellett bankhitelért folyamodjon, nehezen kapja meg a kölcsönt, magyarázta Szabó Lehel.

Megfigyelhető, hogy az olcsóbb vidéki házak még mindig kelendőek, hiszen ha eladják a 3–4 szobás tömbházlakást, annak az árából szinte ki lehet fizetni egy százezer eurós vidéki házat. Ez eddig is működött, most azonban még inkább felerősödött az emelkedő energiaárak miatt.

Az eladó- és a vásárlóréteg lassan helyet cserél, korábban a befektetők adták el a tulajdonukban levő ingatlanokat két-három családnak, most viszont az körvonalazódik, hogy két-három családtól egy befektető felvásárolja a lakásokat, kihasználva, hogy csökkennek az árak. Aki fizetésből él, és bankhitelből vásárolna, még így is nehezebben rúg labdába, hiszen a készpénzmozgást nagymértékben a pénzintézetek biztosították, a hitelek szigorodásával és drágulásával ez most jelentősen korlátozódott.

A székelyföldi lakbérpiac alakulása éppen ezért nem követi a tranzakciók irányát, a bérleti díjak nem esnek vissza, hiszen aki arra kényszerül, hogy eladja a lakását, albérletbe költözik, ami ebben a szegmensben azt eredményezi, hogy legrosszabb esetben is csak stagnálnak a bérleti díjak, de nem csökkennek.