Becsapott lakók, illegálisan épült tömbházak, házak. Nem ritka, hogy ilyen kolozsvári hírekbe ütközünk. Ez történt nemrég Kolozsvár Békás (Bună Ziua) negyedében, amikor a Mikó Imre utca 12-14. szám alatt levő illegálisan felépült tömbház lebontását rendelte el a városháza. Hogy mire figyeljünk lakásvásárláskor, hogy ne essünk csalók áldozatául Bónis Endrét, a Reform ingatlanközvetítő iroda ügyvezetőjét kérdeztük.

A Maszol megkeresésére Bónis Endre, a Reform ingatlanközvetítő iroda ügyvezetője elmondta, a vásárló csak tiszta telekkönyvvel rendelkező ingatlant kellene megvásároljon, ezt pedig viszonylag könnyen le lehet ellenőrizni. „A gondok akkor jelentkeznek, ha a telekkönyv nem tükrözi a realitást és az adatok nem egyeznek meg. Ha bankkölcsönnel történik a vásárlás, a telekkönyvi hibákat a bank által kirendelt értékbecslő szűri ki. Amennyiben saját forrásokból vásárolják az ingatlant, akkor sok esetben átsiklanak az adott problémák fölött és csak akkor jelentkeznek a gondok, amikor már késő” – magyarázta.

Rámutatott, abban az esetben, ha épülőben levő lakást vásárol valaki, csak előszerződést köthet a beruházóval. „Ez egyértelműen kockázatos, mert gyakorlatilag csak tervet, sok esetben még terv előtti állapotában levő projektet vásárol. Ebben az esetben többszörös rizikót is vállal a vevő, ugyanis könnyen meglehet, hogy a befektető kissé átértelmezi a tervet és a végén nem sikerül telekelnie a projektjét” – mondja Bónis Endre. Ez évekig húzódó jogi procedúrát is eredményezhet, a vásárló pedig némi kedvezményt kaphat, de a megvásárolt lakásába jó ideig nem tud beköltözni.

Sok esetben a jóhiszemű vásárló bevállalja az illegális padláslakást

Bónis Endre szerint lakásvásárlásnál érdemes odafigyelni arra, hogy olyan vásárba ne menjünk bele, aminek nincs tisztázva a jogi helyzete. „Ilyenkor a vevő elsősorban világítsa át a befektetőt, illetve forduljon olyan szakemberhez tanácsért, aki tapasztalattal rendelkezik és felvilágosítja a még nem tisztázott tulajdoni lappal rendelkező ingatlanvásár útvesztőit” – tanácsolja.

Az ingatlanközvetítő elmondta, a tranzakciók nagy többségében rendezettek a jogi, illetve építészeti állapotok. A kincses városban viszont kecsegtető a nagyobb élettér és a központ közelsége, ezért egyes esetekben a jóhiszemű vásárló bevállalja az illegális padláslakást, az irodából átalakított lakást, vagy a lakássá átalakított garázst, illetve bármilyen illegális épületet. „Több ilyen problémás esettel találkoztam a Gyár (Fabricii) utcában, a Békás negyedben, a Bükkfa (Fagului) utcában Bácsban és Fenesen is” – jelentette ki.

Mire figyelnek az ingatlanközvetítő cégek?

A Reform ingatlanközvetítő cég, mielőtt elkezd hirdetni egy lakást vagy házat először műszeres mérésekkel ellenőrzik azt, majd teljes átvilágítás alá veszik az ingatlant. „Ez többlépcsős folyamat, ha gondok merülnek fel, akkor jogi szakvéleményt kérünk, továbbá az ingatlan műszaki állagát építész szakértő segítségével vizsgáltjuk meg. A Kolozsvárra jellemző magas árak és ingatlanhiányos helyzet miatt gyakran előfordul, hogy az ingatlan rendezetlen jogi és/vagy építészeti állapotától függetlenül a vásárló mégis bevállalja a vételt, mert úgy ítéli meg, hogy így is megéri” – magyarázza.

Bónis Endre minden esetben azt ajánlja, hogy a vevő nagy tapasztalattal rendelkező profi ingatlanos segítségét kérje a vásár megkötése előtt, ugyanis a jóhiszemű vásárló nagyon sok veszélynek van kitéve. Az ingatlanközvetítő iroda vezetője szerint, a legfontosabb a telekkönyv részletes ellenőrzése, valamint a vevőnek meg kell győződnie arról, hogy valóban az a tulajdonos, aki hirdeti az ingatlant. „Újépítésű ingatlan esetén nagy valószínűséggel fel lesz majd tüntetve valamilyen formában a projektfinanszírozáshoz kapcsolódó teher vagy bejegyzés, például jelzálog, elővásárlási jog, elidegenítési és terhelési tilalom. Ezeknek a bejegyzéseknek a részletes kivizsgálása után elvileg nem kell megijedni, vevői szempontból ugyanis nem a terhelés a fontos, hanem az, hogy a tehermentesítés miképpen fog majd megtörténni” – magyarázta.

Emellett ellenőrizni kell, hogy milyen közös részei lesznek az ingatlannak, hogy van-e esetleg bármilyen szolgalmi jog, gyalog- illetve autós átjárási jog, osztott vagy osztatlan tulajdonjog a tetőtér beépítéseknél, ugyanakkor nagyon fontos, hogy milyenek a lakóközösségi tulajdonviszonyok is. „Sokszor találkoztam olyan esettel is, hogy az épület saját zöldterületét az építő magának sajátította ki, majd külön értékesítette. Fontos leellenőrizni a kivitelezőt, mert a jótállási kötelezettségek őt terhelik majd. Célszerű a kivitelezőt, illetve generálkivitelező nevét ellenőrizni. Nagyon kevés olyan fejlesztő van, aki fix határidőt vállal a használatbavételi engedély megszerzésére. A többség a teljes vételár megfizetését kéri a használatba vételi engedélyt megelőzően, a műszaki átadás-átvételt követően. Ez azért problémás, mert így a vevő nem tart vissza a vételárból, miközben még nincs az ingatlannak telekkönyve” – mutatott rá.

Illegálisan épült tömbház lebontását kezdték meg Kolozsváron

Október 2-án egy illegálisan felépült tömbház lebontását kezdték meg a Békás negyedben a kolozsvári városháza kezdeményezésére. A Mikó Imre utca 12-14. szám alatt levő félkész építmény lakói tiltakoztak, és a bontás leállítását, elhalasztását kérték, arra hivatkozva, hogy a tél közeledtével az utcán maradnak. Végül elérték céljukat, a bontást leállították.

A szóban forgó tömbházat Traian Floarea Ianson ingatlancsaló építtette, aki Traian Onucra változtatta a nevét. A csaló befektető a gyanú szerint több mint 500 személyt csapott be, akiknek lakásokat ígért különböző illegálisan épített tömbházakban, és állítólag több adásvételi szerződést is kötött ugyanarra az ingatlanra. Bűntársával, Pavel Jașcăuval együtt tartóztatták le, júliusban a kolozsvári bíróság bírósági felügyelet alá helyezte.

Onucot 2017-ben mellett csalásért elítélték, és eltiltották a városban történő lakásépítéstől és -értékesítéstől. Azonban 2018. február 14-én, a kolozsvári hatóságok közös ellenőrzése nyomán kiderült, a Mikó Imre utcában, ahol két 9 és 8 emeletes tömbház már épült, még mindig folytatta az építkezést. Akkor az Ecomp, Traian Onuc apjának cége 100 ezer lejes bírságot kapott, plusz több ezer lejes büntetést az építkezés karbantartásának és a munkabiztonságnak a hiánya miatt.

Onuc azóta is folytatta ténykedését, és a Mikó Imre utcában épülő harmadik, épülőfélben lévő tömbházban a piaci ár alatt, előlegfizetés alapján értékesítette az ingatlanos honlapokon meghirdetett lakásokat.