Az ingatlanhitelek kamatlábának elmúlt 12 havi jelentős növekedésével egy időben az elmúlt hónapokban az átlagos lakásárak, valamint az ingatlanhitelek állományának stagnálása tapasztalható, derül ki a kolozsvári Babeş–Bolyai Tudományegyetem (BBTE) Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Kara magyar tagozatának kutatócsapata elemzéséből.

Nem jelenthető ki, hogy bekövetkezett az árak plafonálása, mert annak lenne egy végleges jellege, inkább csak az, hogy az áremelkedések megtorpantak, húzta alá a Maszol megkeresésére Nagy Bálint Zsolt, a BBTE Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Karának oktatója. Rámutatott, a megtorpanás a gazdasági bizonytalanságokkal függ össze, elsősorban az infláció miatt megnövekedett kamatlábak állnak a háttérben.   

Az elemzésben ugyanakkor az is világosan látszik, hogy az ingatlanárak stagnálása már azelőtt elindult, hogy a jelentősebb kamatlábemeléseket elkezdte volna a Román Nemzeti Bank (BNR) a tavaly szeptemberben. A jelek már tavaly április-május óta mutatkoznak, ami azt jelenti, hogy a háborúval kapcsolatos bizonytalanság is hatással volt a piacra.

Az árnövekedés nem tekinthető egyértelműnek

A 2008-2009-es válság után jelentős ingatlanár csökkenés volt országszerte, egészen 2014-ig lefele tartott a piac, a mélypontot körülbelül 2013-2014-ben érte el, emlékeztetett Nagy Bálint Zsolt, arra vonatkozó kérdésünkre, hogy eddig mi hajtotta felfele az árakat. Hangsúlyozta, az áremelkedés nem mindig egyértelmű. Felidézte, a 2013-2014-es mélypont után egy jelentős emelkedés következett, amit újra megtört egy rövid ideig a világjárvány. A pandémia idején, felmerült, mi történik az ingatlanárakkal, ha az egyetemi hallgatók már nem mennek a nagyvárosi központokba, akkor az elemzők nagyobb árcsökkenésre számítottak, de ez nem következett be, egy pár hónapig tartó korrekció után újra felfele tartottak az árak.

Az sem elhanyagolható tényező, hogy a világjárvány előtti és utáni növekedés nem annyira a konkrét ingatlanpiaci folyamatoknak volt tulajdonítható, mint inkább az általános gazdasági és pénzügyi növekedésnek, amire sokan úgy utalnak, hogy a „mindenre kiterjedő buborék” (everything bubble), részletezte a közgazdász. Rámutatott, a pandémia után minden ágazat, elsősorban a technológiai cégek    részvényei, de a teljes pénzügyi piac óriás növekedésben, sokak szerint buborékban volt. Ezekben az években nagy mennyiségű olcsó pénz árasztotta világszinten a piacokat, ami megtérülést keres. A tőke a megtérülést nemcsak a részvénypiacokban, hanem az ingatlanpiacokban is meglátta.

Várni kell még a kamatcsökkenésre

Kérdésünkre arra is kitért, mondhatnánk, hogy a hazai árak jóval le vannak maradva a nyugat-európai szinttől és az ottani bérlemények árától, de ezeket mindig az adott ország jövedelem-viszonyaihoz kell mérni. Ha azt nézzük, egy átlagos kolozsvári ingatlanbérlet    hány százalékát teszi ki a havi fizetésnek, vagy a ingatlanhitel törlesztőrészlete a jövedelem hány százaléka, akkor még mindig nagyon magasan vagyunk az európai átlaghoz képest.

„Ahhoz hogy kijelenthessük, még nagy növekedési potenciál van az ingatlanpiacban, arra lenne szükség, hogy először a reálkeresetek növekedjenek. Márpedig egy ilyen magas és ragadós inflációs környezetben ennek kevés a valószínűsége”- mondta Nagy Bálint Zsolt. Hozzátette, az    infláció minden jel szerint elindult lefele, két hónapja a ráta csökken, de az infláció még mindig magasan van. A jegybanknak optimista előrejelzései vannak, hogy az év végére egy számjegyűre zsugorodik, ennek ellenére óvatos, és még nem nyúlt hozzá a alapkamathoz.

A közgazdász úgy véli, még várni kell arra, hogy elkezdjenek a kamatok csökkenni.

Az új hitelek kihelyezésénél használt. a fogyasztói hitelek irányadó mutatója (IRCC)    még nem érte el a maximumot, hiszen fáziskéséssel követi a a bankközi hitelkamatlábat (ROBOR). Ez utóbbi minden jel szerint elérte a maximumot, és elindult lefele. A két kamat most majdnem egy szinten van, az IRCC kevéssel 6 százalék (5,8), a három hónapos ROBOR valamennyivel 6 százalék felett (6,75).  

Éles a különbség az ország és a nagyvárosok között

Összevetve, hogy a 2008-as válság utáni ingatlan megtorpanás, és abból való kilábalás végül hogyan zajlott, valószínűsíthető, hogy éles különbséget kell tenni az országos ingatlanpiac és az országos átlag, valamint a nagy egyetemi városok ingatlanpiaca között, elsősorban Kolozsvár és Bukarest, valamint az országos átlag között, mert a két nagyvárosban egészen más folyamatok zajlanak, fejtette ki Nagy Bálint Zsolt. Meglátása szerint, országos szinten sok tényező arra mutat, hogy nincsenek olyan fundamentális tényezők, amelyek nagyon felfele húznák az ingatlanárakat. Ennek hátterében a demográfiai helyzet is meghúzódik, hiszen most már birtokában vagyunk az új ideiglenes népszámlálási adatoknak, és az látszik, hogy drámai az ország lakosságveszítése. Amikor a demográfiai helyzet ennyire apadó, az egyik legfontosabb tényezőt húzza ki az ingatlanpiac alól, a keresletet, szemléltette az egyetemi oktató.

Tehát rövidtávon az országos ingatlanpiacon nincs nagy növekedési potenciál, viszont a nagyvárosokban egészen más a helyzet, taglalta az egyetemi oktató. Hangsúlyozta, különösen Kolozsváron sajátos a kép, hiszen a kincses városban nem is ingatlanhitelből történik a vásárlások nagy része, hanem készpénzzel, gyakori hogy a kolozsváriak befektetési célú ingatlanokat tartanak, akár kettőt-hármat is. Emiatt Kolozsváron ragadósak az ingatlanárak, és nem várható, hogy csökkenni fognak, hacsak nem lesz nagy gazdasági válság világszinten.

Nem árt az óvatosság

Ebből a megközelítésből érdemes nézni, mi történik a nagy bankokkal, hiszen az elmúlt hónapokban volt egy-két turbulencia az amerikai Silicon Valley Bank (SVB) és a svájci Credit Suisse körül. Az elemzők egy része szerint a Goldman Sachs lehet a következő, ha ez valóban bekövetkezik, a helyzet tényleg hasonlítani fog a 2008-asra. Nagy Bálint Zsolt arra számít, a Goldman Sachs valószínű nem fog bedőlni, de mint mondta „nem árt óvatosnak lenni”. Országos átlagszinten várható ugyan ingatlanár csökkenés, de a nagyvárosokban közép- és hosszútávon továbbra is jövedelmező lehet az ingatlanbefektetés, összegzett az egyetemi oktató.