Tízezer euróval is drágulhatnak a lakások, pedig eddig sem voltak olcsók. A szakemberek az eladások visszaesésére számítanak, a drágulás leginkább a kispénzűeket sújtja.

A költségvetési hiány csökkentését célzó megszorító intézkedések részeként augusztus 1-től 9 százalékról 21 százalékra emelte a kormány a lakások áfáját. A küszöbön álló drágulás logikus hatásaként júliusban nagyon felpörgött az aktivitás az ingatlanpiacon.

„Az ingatlanfejlesztők hirdetéseinek a száma 79 százalékkal nőtt 2024 júliusához képest. Sok vásárló felgyorsította a vásárlási folyamatot, hogy elkerülje az új adókörnyezet okozta többletköltségeket. Az elkövetkező időszakban valószínűleg egyensúly áll be a régi és az újépítésű lakások piacán, s ha a lakást keresők egy része elhalasztja a vásárlást, nőni fog a nyomás az ingatlanpiacon” – nyilatkozta Monica Dudău, az OLX Group marketingigazgatója.

A sietség az ingatlanfejlesztők és a potenciális vásárlók részéről egyaránt érthető, bizonyos esetekben ugyanis a kedvezményes áfa jövő év júliusának a végéig érvényes. Ez azokra vonatkozik, akik 2023. január 1. óta nem vásároltak lakást, augusztus 1. előtt előszerződést kötöttek, s 2026. július 31-ig megkapják a leszerződött ingatlant, amelynek az alapterülete nem haladhatja meg a 120 négyzetmétert. Ha a lakás átadására nem kerül sor határidőre, akkor, hiába az előszerződés, nem jár az áfakedvezmény.     

A 9 százalékos áfakulcs a 120 ezer eurónál olcsóbb lakásokra volt érvényes, ezek az adóemelés eredményeként akár 10 ezer eurót meghaladó összeggel drágultak. Másfél év alatt ez már a második áfaemelés az ingatlanszektorban, az elsőre, 5-ről 9 százalékra 2024. január 1-én került sor. Az idei adóemelés 133 százalékos, azonban 2023 decembere óta a lakások áfája 320 százalékkal nőtt.

Megnehezül a lakáshoz jutás

A piaci szereplők szerint ez roppant negatív hatást fog gyakorolni az ágazatra, az ingatlanfejlesztőkre és a vásárlókra egyaránt. Az ágazatban eddig is kedvezőtlen tendenciák érvényesültek, ezek nagyban fel fognak erősödni. 2022-ben még 73 338 új lakás épült az országban, tavaly azonban már csak 60 787. Idén, az év első öt hónapjában 2,3 százalékkal nőtt a termelés a lakásépítés terén 2024 azonos időszakához képest, májusban azonban 5,7 százalékkal csökkent. Az adásvételek száma az év első négy hónapjában 9 százalékkal esett vissza.

A mostani áfaemelés a kisebb jövedelmű vásárlókat fogja sújtani, hiszen a nagyértékű ingatlanok után eddig is 21 százalékot kellett befizetni az államkasszába. „A csökkentett áfakulcs megszüntetésével, minden lakásra az általános áfát alkalmazzák, függetlenül attól, hogy egy 60 ezer eurós garzonról vagy egy 250 ezer eurós luxusvilláról van szó. A teher részarányosan nagyobb a kis költségvetésű vásárlók, vagyis azon réteg esetében, amelynek a támogatására hivatott volt. Így elveszítünk egy, a lakáshoz jutást megkönnyítő szociálpolitikai eszközt” – idézi az economedia.ro a Maristar Com építőipari cég elemzését.

Nagyon valószínű, hogy a lakások ára nagyobb arányban fog emelkedni, mint ahogy azt az áfaemelés indokolná, mivel az általános áfakulcs immár nem 19, hanem 21 százalék, ami miatt drágulnak az építőanyagok. Ez nem lenne túlságosan nagy probléma, ha az elmúlt bő három évben az építőanyagok nem drágultak volna látványosan, egyes termékek esetében akár 70 százalékkal. 2023-ban a betonvas ára 25 százalékkal emelkedett, tavaly pedig újabb 35 százalékkal, írja a cursdeguvernare.ro.

Az, hogy az ingatlanfejlesztők átvállalják a mostani drágulás egy részét, elég valószínűtlen, mivel az elmúlt évben a költségeik, azokon belül pedig a bérköltségek erőteljesen emelkedtek. A kormány több lépésben növelte a minimálbért, megszüntette az építőipari adókedvezményt, ráadásul a munkaerőhiány bérversenyre kényszeríti a cégeket.

„A cégek képessége, hogy átvállalják az áfaemelés költségeit, korlátozottak, azt jelentené, hogy feláldozzák a bruttó ár 10-12 százalékát az ügyfél javára, ami erősen koptatná a nyereséget” – véli a Maristar Com.

A július nagyon mozgalmas volt az erdélyi ingatlanpiacon is. „A forgalom 15-20 százalékkal nőtt, egyesek az utolsó métereken vásároltak, mások leelőlegezték a lakást” – nyilatkozta a Maszolnak Faluvégi Sándor, a marosvásárhelyi Speed Imobiliare tulajdonosa.

Véleménye szerint az áfaemelés meg fogja nehezíteni az eladásokat, az új lakások terén pedig csökken majd a kínálat, mivel egyes ingatlanfejlesztők elállnak a korábban tervbe vett beruházásoktól. A szakember nem tartja valószínűnek, hogy az újépítésű lakások drágulása ugyanilyen hatást váltson ki a régiek piacán, mivel ezek már olyan árszinten vannak, ami ezt nem teszi lehetővé, ugyanakkor versenyképesebbek lesznek előbbiekkel.

„Visszaveti a piacot az áfaemelés” – véli Frinkuj János is, a kisbácsi Fritech ingatlanfejlesztő társtulajdonosa. A drágább ingatlanok mindenki számára hátrányt jelentenek, a cégek nehezebben tudnak majd értékesíteni, a potenciális vásárlók pedig lakáshoz jutni.

A Maristar Com szerint nőhet a kereslet a kisebb alapterületű, illetve a gyengébb minőségű, s ezért olcsóbb lakások iránt, aminek a levét a vásárlók isszák majd meg. Ugyancsak várható, hogy nő a szürkepiac, vagyis az olyan eladások száma, ahol a szerződésbe a valósnál kisebb értéket írnak be, hogy így csökkentsék az áfa összegét.

Kapcsolódó

Újabb lélektani küszöböt léptek át a kolozsvári lakásárak

Kolozsváron a lakások átlagban bő 50 százalékkal többe kerülnek, mint Bukarestben.  

ingatlan lakás lakásárak Kolozsvár ingatlanpiac

Az áfaemelés még jobban megnehezíti a vásárlók helyzetét, ami jelenleg sem rózsás. A PwC Románia tanácsadó cég számításai szerint 2015 óta a romániai lakások közel 60 százalékkal drágultak. Igaz, hogy a jövedelmek is erőteljesen nőttek ebben az időszakban, azonban a megélhetés is drágult, ami előbbinek a pozitív hatását nagyban ellensúlyozza.   

Többletbevétel helyett bevételkiesés?

Megtörténhet, hogy az áfaemelés a reméltnél jóval kisebb bevételnövekedést generál az államkassza számára. „Véleményem szerint az intézkedésnek a várttal ellenkező hatása lesz: ahelyett, hogy 500 millió eurós bevételt hozna a költségvetésnek, az elkövetkező időszakban több milliárdot szív majd el” – nyilatkozta az economedia.ro-nak Georgian Marcu, a Green Angels ingatlanügynökség vezetője.

Meglátása szerint az újépítésű lakások piaca jelentős mértékben szűkülni fog az áfaemelés miatt, ellenben a régieké nő. Csakhogy a régi lakások eladásából a vételárnak mindössze 1 vagy 3 százaléka folyik a költségvetésbe. Az újépítésűeknél az áfa mellett ott vannak még az engedélyek, az ingatlanfejlesztő, az építő és az építőanyagokat gyártó cégek profitja és a dolgozók után fizetett adó és járulékok.

„Minden építkezés mögött teljes gazdasági ökoszisztéma van, ami együttesen eurómilliárdokat hoz a költségvetésnek. (…) Az állam eurómilliárdokról mond le azért, hogy beszedjen 100-200 millió euró értékű tranzakciós adót. Okos, nem?” – érvel a szakember.   

Hogy az ő vagy a kormány illetékeseinek a számításai válnak-e be, az egyelőre a jövő zenéje.