Az utóbbi időben olyan gyors ütemben módosítgatták az Első Ház programot, hogy a módszertan kidolgozására egyszerűen „nem jutott idő”. Így hiába szavazta meg például még márciusban a parlament, hogy kamatkedvezmény jár a gyermekes családoknak, módszertan nélkül nem lehet alkalmazni.

A kormány sürgősségi rendelettel ráadásul múlt héten ismét változtatott a játékszabályokon, a felvehető kölcsön összegét duplájára, 140 ezer euróra emelte, így áthúzta azt a korábban megszavazott törekvést, hogy szociális programmá változtassák, például a jövedelemszinthez alakítsák az Első Házat. Ha úgyanis valaki ekkor kölcsönt vesz fel, ésszerűtlenné válik az a parlament által megszavazott előírás, hogy a programot csak az igényelheti, akinek nettó fizetése maximum 4500 lej, egy család esetében pedig a maximális jövedelem 7000 lej. Egy ekkora kölcsönnél akkora a havi részlet, hogy az említett fizetésből nem jut megélhetésre.

Az Első Ház program tehát tisztázásra szorul, ám aki mégis úgy döntene, hogy most vásárol magának lakást, annak még a több éve futó módszertant kell alapul vennie. Eszerint nem jelent kizáró feltételt, ha valakinek 4500 lejnél nagyobb a fizetése, nem kap kamatkedvezményt alapból, ha van gyermeke, és a felvehető maximális összeg egyelőre nem haladhatja meg a 70 ezer eurót.

Első lépések

Első lépésként meg kell tudnunk, mekkora kölcsönt vehetünk fel a jövedelmünkre az Első Ház program keretében, és hogy egyáltalán van-e még rendelkezésre álló összeg az állami garanciakeretből. Fontos tudni, hogy a hitel után az állam garanciát vállal, a garanciakeret nagyságát pedig minden évben a kormány szabja meg. Az állami garancia azt jelenti, hogy nincs szükségünk például kezesre a kölcsön felvételekor.

Hogy a fenti információkhoz hozzájussunk, meg kell keresnünk a nekünk megfelelő bankot. A romániai piacon jelen lévő pénzintézetek szinte kivétel nélkül részt vesznek a programban, így nincs nehéz dolgunk. A bankok ajánlatai között vannak eltérések, nem mindenik pénzintézet fogadja el például jövedelemként a szerzői jogdíjakból származó bevételt, nem árt felkeresni több bankot telefonon és a feltételekről bővebb információkat kérni, miután végigböngésztük a hivatalos oldalukon lévő tájékoztatást.

A bankok első körben elvégeznek egy szimulálást arról, hogy a különböző nagyságú hitelek után mekkora lesz a havi törlesztőrészlet. Mielőtt bármilyen kölcsönt felvennék, érdemes alaposan utána járni és megfontolni, hogy mekkora költséggel jár a hitel és hogy ennek kiadásait tudjuk-e fedezni. Bár az Első Ház programban a kamatok nem nagyok, ám a kamat egy része az IRCC-hez kötött, amely nem fix, hanem időközönként változik, tehát a törlesztőrészletünk könnyen elképzelhető, hogy a szimuláláskor megadott összeghez képest nagyobb lesz. Erre később visszatérünk.

Minél nagyobb futamidőre vesszük fel a kölcsönt, annál többször kell fizetnünk a banknak a havi kamatot, tehát annál drágább a hitelünk. A rövid futamidő ára viszont a nagyobb havi törlesztőrészlet. Fontos azt is tudni, hogy a megvásárolt ingatlant 5 évig nem adhatjuk el és bérbe sem adhatjuk ki. Szintén nagyon fontos információ, hogy az Első Ház programban csak akkor vehetünk fel kölcsönt, ha a lakás adásvételi árának minimum 5 százalékát saját zsebből álljuk.

Ki kell egyeznünk a tulajdonossal

Ha megvan, hogy mekkora kölcsönt tudunk felvenni a jövedelmünkre, és vállaljuk a hitellel járó terheket, meg kell találnunk azt a lakást, amelyet meg szeretnénk vásárolni. Az Első Ház programban felvett hitelkérelem elbírálása az állami garancia miatt több hónap, így nem árt, ha már az elején közöljük a tulajdonossal, hogy az Első Házzal vásárolnánk meg az ingatlanát. Sok tulajdonos főleg nagyvárosokban a hosszas procedúra miatt nem szívesen fogadja az Első Házas vásárlókat. Befejezés előtt álló lakásra is felvehető a kedvezményes kölcsön.

Ha az Első Ház programban veszünk fel kölcsönt, nem lehet a nevünkön ingatlan, a megvásárlásra kinézett lakásnak a településen belül kell elhelyezkednie, nem lehet sérült, félkész, romos állapotú. A lakás dokumentumainak rendben kell lennie, a bankok ezt ellenőrzik, így nem fordulhat elő, hogy olyan lakást vásárolunk, amely például nincs az eladó tulajdonában stb.

Rejtett kiadások

Ha sikerült kiegyezni a tulajdonossal, irány a kiválasztott bank. Nem árt felkészülnünk arra, hogy rengeteg dokumentációt kell beszereznünk, ami kiadásokkal jár, és ez az eladó lakás tulajdonosára is igaz. Az ingatlan felmérése, a közjegyző, az iratok kikérése, ügyintézés mind-mind kiadás. Az előszerződés megkötésekor (amikor kifizetjük az önrészt a tulajdonosnak) a közjegyzői díj a lakás adásvételi árától függ. Itt kiszámíthatja, mekkora díjat kell fizetnie. 

Fontos tudni, hogy a lakás tulajdonosa 5 százaléknál nagyobb összeget is kérhet előlegként, a különbözetet nekünk kell állnunk. Plusz kiadást jelent az is, ha a tulajdonos euróban kéri az ingatlan árát, miközben az Első Házzal csak lej alapú hitelt vehetünk fel. Számolnunk kell azzal is, hogy kötelesek vagyunk ingatlanbiztosítást kötni a kölcsön futamideje alatt, a biztosítás pedig nemcsak a kötelező lakásbiztosítást tartalmazza.

Az állam szintén megkéri az árát annak, hogy garanciát nyújt a hitelünkhöz: 0,40 százalékos éves kezelési díjat kell fizetnünk az állami garancialapnak a kölcsön futamideje alatt. A díjat akkor is könyörtelenül beszedik, ha a garancialap nem végzi gyorsan a munkáját, hanem hosszú hónapokig bírálja el a hitelkérelmünket.

Nagyon fontos tudni, hogy az állam csak azon összeg után vállal garanciát, amennyit az ingatlan értékbecslésekor megállapítanak. Ha az adásvételi ár ennél magasabb, a különbözet értékét a vásárlónak kell állnia. Például: ha szeretnék megvenni egy 60 ezer eurós házat, de a felmérés során megállapítják, hogy az ingatlan 50 ezer eurót ér, a 10 ezer eurós különbözetet nekünk kell előteremtenünk, azaz ezt az összeget nem fedezhetjük az Első Ház programban nyújtott kölcsönnel.

Kamatok

Legvégül térjünk rá az Első Ház programban nyújtott jelzáloghitel kamatára. A bankok a változó kamatot általában a következőképpen számítják ki: 2 százalékos fix marzs plusz IRCC (a fogyasztóknak nyújtott hitelek referencia-mutatója). Az IRCC minden negyedév végén kerül kiszámításra az előző negyedév napi kamatlábainak matematikai átlaga alapján, és a következő negyedévre érvényes. Jelenleg az IRCC 2,41 százalékon áll. Vannak bankok, amelyek nyújtanak kamatkedvezményt, erre nagyon fontos rákérdeznünk.

Ha például 4,72 százalékos teljes hiteldíj mutatóval (DAE) számolunk és például 70 ezer eurós kölcsönt szeretnénk, 5 százalékos önrész mellett 20 éves futamidőre minimum nettó 4600 lejes fizetéssel kell rendelkeznünk, és a havi törlesztőrészletünk 2074 lej lesz. Ha a szóban forgó összeget 25 évre vesszük fel, minimum nettó 4066 lejes bérünk kell hogy legyen és a havi fizetnivalónk 1830 lej lesz. 30 éves futamidő mellett 1673 lej lesz a törlesztőrészlet és a minimális jövedelmünk pedig nem lehet kisebb nettó 3717 lejnél.

Minél kisebb tehát a fizetésünk, annál alacsonyabb összegű hitelt vehetünk fel. A jó hír az, hogy már kis, például 1500 lejes bérre is kaphatunk kölcsönt a program keretében, a kérdés csak az, hogy a törlesztőrészlet kifizetése után mi marad a zsebünkben.

Amennyiben alkalmazásra kerül a kormány sürgősségi rendeletében meghatározott 140 ezer eurós maximális hitelösszeg, a 70 ezer eurót meghaladó kölcsönök esetében már 15 százalékos minimális önrésszel kell számolnunk. Ekkor a megvásárolandó lakásnak kötelezően új építésűnek kell lennie.