A 2013. május 20-i 283. számú Hivatalos Közlönyben jelent meg a 2013. évi 159. törvény, amely több helyen módosította (pontosította) és egészítette ki a 2005. évi, az épületek energetikai jellemzőiről, teljesítményéről alkotott 372. törvényt. Ezt az utóbbi jogszabályt a 2005. december 19-i 1144. számú Hivatalos Közlönyben találjuk meg.

Előrebocsátom: a közlönyben történő megjelenését követő 60. napon, azaz ez év július 20-án a módosító törvény hatályba lép, ami – egyéb változások mellett – azt jelenti, hogy bizonyos, az alaptörvény 7. szakaszában felsorolt épületek eladásánál vagy bérbeadásánál az épület tulajdonosa, a beruházója vagy az ügyintézője (proprietarul/investitorul /administratorul) még a szerződés megkötése előtt köteles lesz beszerezni és a vevőnek vagy a bérlőnek bemutatni az energetikai tanúsítványt (certificat energetic al clădirii) azért, hogy utóbbiak megismerjék a megvásárlandó épület energetikai jellemzőit, műszaki paramétereit. Ezt az előírást a 372. törvény 13. szakasz után most beiktatott 13/1. szakaszban találjuk meg, ennek is az első bekezdésében, majd ezt követően ugyanennek az új szakasznak 2-4. bekezdése egyéb szabályokat is rögzít.

Az energetikai tanúsítvány eredeti példányát az eladónak vagy a bérbeadónak a szerződés megkötése után azonnal át kell adnia a vevőnek vagy a bérlőnek, ugyanis az 10 évig érvényes, és ez a mindenkori tulajdonos okmánya, amit különben egy működési engedéllyel rendelkező energetikai vizsgáló (autitor energetic) állít ki, illeték vagy tiszteletdíj ellenében. Itt vetem közbe, hogy az első törvény 2007. január 1-jei hatályba léptetése után, 2010-től kezdődően energetikai tanúsítvány nélkül a közjegyzők nem hitelesíthették a szerződéseket, de végül ezt mégsem követelték meg, mert jelentősen megemelte volna a vételárakat és a jogügylet, a tulajdonátruházás költségeit. Most azonban a jogalkotó kötelezővé tette az energetikai tanúsítvány beszerzését, a szerződés hitelesítése előfeltételeként.

Folytatom a 13/1. szakaszban foglaltak ismertetését. A 3. bekezdés arra kötelezi az új tulajdonost vagy a bérlőt, hogy a tanúsítvány másolatát mutassa be az adóhatóságnak is akkor, amikor magát a tulajdonszerző szerződést is bemutatja ugyanott. Erre az adóügyi törvénykönyv záros, 30 napos határidőt ír elő. Ennek túllépése vagy elmaradása szabálysértés.(A pénzbírság összege 240-600 lej közötti.)

A legjelentősebb változást a 4. bekezdés tartalmazza, amelyben kimondták azt, hogy az energetikai tanúsítvány nélkül megkötött (hitelesített) szerződések relatív semmisek (sunt supuse nulităţii relative) másképpen mondva érvényteleníthetők, éspedig az új Polgári Törvénykönyv vonatkozó előírásai, rendelkezései alapján. Fellapozva a Ptk-t, elsőre az 1251. szakaszt említem, amely relatív semisséggel sújtja azokat a szerződéseket, amelyek a felek cselekvőképességére vonatkozó törvényi előírásokat sértenek, azokat is, amikor valamelyik szerződő fél akarata sérült, valamint más, a törvény előírta esetben. ( Ez az utolsó a miénk.) Az 1248. szakasz további pontosításokat tartalmaz. Ezek közül azt emelem ki, hogy a relatív semmisségre alapozott keresetet az az érdekelt fél nyújthatja be, akinek érdekét a megsértett törvényi előírás védi. Ezzel a relatív semmisséggel, szemben az abszolút semisséggel, a bíróság hivatalból nem foglalkozhat, nem vitathatja, azaz ennek megállapítását, kimondását az érdekeltnek kell kérnie.

A szerződés érvénytelenségére, ennek relatív semmisségére alapozott kereset nem elévülhetetlen (mint az abszolút semmisségre alapoztott), hanem a 2517. szakasz szerint 3 év alatt évül el. Az 1249. szakasz 2. bekezdése külön figyelmet érdemel, mert itt olvasható az a szabály, hogy az a fél, akitől az amúgy érvényteleníthető szerződés végrehajtását kérik, azt megtagadhatja az érvénytelenségre történő hivatkozással akkor is, ha maga a kereset már elévült.

A végére maradt azoknak az épületeknek az ismertetése, amelyekre a módosító 159. törvény 13/1. szakasza július 20-a után eladásnál és bérbeadásnál megköveteli az energetikai tanúsítványt. Sorolom: a családi házaknál, a tömbházi lakásoknál, az irodahelyiségeknél, a tanintézmények épületeinél, a kórházaknál, a szállodáknál és a vendéglőknél, a sporttermeknél, a kereskedelmi szolgáltalásoknak helyet adó épületeknél és minden más, olyan épületnél, amely energiát használ/fogyaszt (alte tipuri de clădiri consumatoare de energie).

Melyek azok az épületek, amelyek eladásánál, bérebeadásánál nem követelik meg az energetikai tanúsítványt? E kérdésben a módosító törvény nem hozott változást, tehát maradtak azok az épületek, amelyeket az első törvény 8. szakasza sorol fel.

Ezek: a védett épületek és a műemlékek, amelyek különleges építészeti és történelmi értékeik miatt sérülnének akkor, ha jellegüket vagy külső kinézetüket az energetikai kritériumok/követelmények szerint megváltoztatnák. Továbbá: a templomok és a vallás gyakorlására használ más épületek. A 2 évnél nem hosszabb ideig használt ideglenes ipari- és műhelytevékenységre, valamint a nem tartózkodási helyként használt mezőgazdasági jellegű épületek, amelyek kevés energiát fogyasztanak. Aztán az olyan épületek, amelyek tartózkodási helyek ugyan, de amelyekben évente 4 hónapnál kevesebb időt töltenek. Végül azok a különálló épületek, amelyeknek hasznos felülete 50 négyzetmétenél nem nagyobb.