keresés

Ismét a telekkönyvi jogról
Ismerjük meg az új polgári törvénykönyvet (11)

A telekkönyvi jogról és a dologi jogok betáblázásáról közölt törvényismertetőnk távolról sem tisztázhatta mindazokat a szakmai elvi és gyakorlati kérdéseket, amelyek ezzel kapcsolatban ismételten felmerülnek. Jelenleg, vagyis az új polgári törvénykönyv hatálybalépése után (2011. október 1.) a telekkönyvekre vonatkozóan az 1996. évi kataszteri törvény mellett már a törvénykönyv rendelkezéseire is figyelni kell, nemkülönben a 2011. évi, a törvénykönyvet hatályba léptető 71. törvénynek V. fejezetében található, a telekkönyvezéssel összefüggő, távolról sem csak átmenetinek tekinthető előírásaira. Ebben az írásunkban ezekről lesz szó.
Már az interneten is olvashatók olyan szakmai hozzászólások, szakvélemények, hogy a 71. törvény 56. szakasza, ebben a jelenlegi formájában ismételten hosszú időre elhalasztja a Ptk. 557. szakasza 4. bekezdésének, az 565. szakasznak, a 885. szakasz 1. bekezdésének és a 886. szakasznak az alkalmazását, és majd látni fogjuk, a dologi jogok betáblázását (az új Ptk. említett 557. szakaszának 4. bekezdése szerint ez a nap a jogszerzés pillanata lenne ) egyelőre nem követeli meg. Azt már én teszem hozzá, hogy legalábbis ott, az országnak azokon a részein nem követeli meg, ahol nem a telekkönyekben, hanem az átírási és bejegyzési regiszterekben (în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni) történt vagy történik az ingatlanok nyilvántartása. De ne szaladjak ennyire előre, lássuk előbb magát a halasztó hatályú törvényszöveget. A 71. törvény (a 2011. évi 409. Hivatalos Közlönyben) 56. szakasza, az 1. bekezdésében a következőket mondja az új Ptk. néhány előírásának alkalmazása vagy inkább az alkalmazás elnapolása kapcsán ( saját fordításom): „Az 557. szakasz 4. bekezdésének, az 565. szakasznak, a 885. szakasz 1. bekezdésének és a 886. szakasznak a rendelkezéseit csak azután alkalmazzák, miután valamennyi területi-közigazgatási egységben végeztek a kataszteri munkálatokkal, és ezekben, kérésre vagy hivatalból az ott található ingatlanokra telekkönyveket nyitottak az 1996. évi, a kataszteri és ingatlan-nyilvántartási újraközölt, utólag módosított és kiegészített 7. törvény előírásai szerint.”

Ennyi bevezetőnek szánt információ után itt az ideje, hogy összefoglaljuk azokat a szabályokat, amelyeket egyelőre nem alkalmaznak. A Ptk. 557. szakaszának 4. bekezdése kimondja azt, hogy a törvényben szereplő vagy abban (azokban) található esetek kivételével, az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog csak a telekkönyvbe történő bejegyzés alapján szerezhető meg, a 888. szakaszban foglalt előírások betartásával. Előző ismertetőnkből ismerhetik a 888. szakasz tartalmát. Azokat az okiratokat (közokirat, örökösi bizonyítvány, végleges bírósági határozat, a közigazgatási hatóságok aktusai, ha ezek kiállíthatóságát jogszabály írja) sorolja, amelyek alapján dologi jogok szerezhetők, és mely felsorolásból a magánokiratok kimaradtak. Ha tehát ma ez még nincs így, joggal tehetjük fel a kérdést, jelenleg milyen hivatalos, jogszerző okirat alapján történik a dologi jogok betáblázása azokban a régiókban, ahol a betáblázás a 7. kataszteri törvény módosított 58. és 58/1. szakaszai alapján továbbra is engedélyezett, ha nem is „örökkön örökké”, de addig mindenképpen, amíg a régi telekkönyvek helyett új telekkönyveket nem nyitnak.

Folytatom az egylőre nem alkalmazható előírások ismertetését. A Ptk. 565. szakasza kimondja: „A telekkönyvbe bejegyzett ingatlanoknál a tulajdonjog a telekkönyvi kivonattal igazolható.” Ez a régi, az 1938. évi 115. törvényrendelet telekkönyvi rendszerében kötelezően követendő szabály volt (és szerintem máig az). Elképzelhetetlennek tartom, hogy lenne olyan, a telekkönyvi rendszerben tevékenykedő közjegyző vagy bíró, aki telekkönyvi kivonat nélkül bármilyen dologi jogot átruházó, módosító szerződést hitelesítene, hagyatékot kiadna, örökösi bizonylatot kiállítana vagy ítélkezne. Akkor pedig nem kellett volna olyan átmeneti szabályt alkotni, hogy a 115. törvényrendelet alapján megnyitott vagy vezetett telekkönyvek kivonatai továbbra is perdöntő bizonyítékai a dologi jogok meglétének? Különben nem hiszem, hogy a gyakorlatban az eljáró közjegyzők valaha is le tudnának mondani a naprakész telekkönyvi kinonatok bekéréséről és az abból kiolvasható jogi helyzet értelmezéséről.

Az új Ptk. 885. szakasza 1. bekezdésének tartalmát előző írásunkból már ismerik. Mégis szükségét érzem megismételni: Az ingatlanok feletti dologi jogok a felek között és harmadik  személyekkel szemben csak a telekkönyvi bejegyzés nyomán szerezhetők meg, a bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet vagy tény alapján, kivéve, ha a törvény másképpen nem rendelkezik. A 886. szakasz, amelynek alkalmazását szintén elhalasztották, a dologi jogok módosulása esetén a jog megszerzésére vonatkozó szabályok alkalmazását mondja ki. Ha tehát ezek az új előírások még nem érvényesülnek, mi a helyzet jelenleg, hogyan kell eljárni? A választ a 71. törvény 56. szakaszának 2. bekezdéséből olvastam ki. E szerint az új kataszteri és ingatlan-nyilvántartási rendszer teljes körű kiépítéséig (amiről a törvény 56. szakaszának már ismertetett 1. bekezdése beszél), a tulajdonjogra és egyéb dologi jogokra vonatkozó beírásokat azoknak az okiratoknak az alapján eszközlik, amelyek alapján maga a tulajdonátruházás, a jog létesítése vagy ennek módosulása érvényesen történt, ezt kizárólag a harmadik személyekkel szembeni érvényesíthetőség vagy szembeállítás (în scop de opozabilitate faţă de terţi) céljából. És a felek között a telekkönyvi beírásoknak milyen jogi erejük, értelmük van, vagy, mondjuk, az eladó csak az elperlés ellen vállal vevőjével szemben felelősséget, s a betáblázásnak kettőjük viszonyában nincs jelentősége? Kérdések, amelyekre várhatóan a joggyakorlat és -irodalom, kiemelten pedig a Legfelső Semmítő- és Ítélőszék jogegységi döntései adják majd meg a választ.

  törvénytár